জমি বা ফ্ল্যাট কেনাবেচাকে কেন্দ্র করে প্রতারণার জাল দিন দিন আরও গভীর হচ্ছে। ভুয়া জাতীয় পরিচয়পত্র (এনআইডি) তৈরি এবং নকল কাগজপত্রের মাধ্যমে অন্যের সম্পত্তি জবরদখল করার ঘটনা প্রায়ই খবরের শিরোনাম হচ্ছে।
শুধু দখলই নয়, জাল দলিল তৈরি করে বিভিন্ন ব্যাংক থেকে মোটা অঙ্কের ঋণ তুলে নেওয়ার মতো জালিয়াতিও করছে সক্রিয় চক্রগুলো।
এমন পরিস্থিতিতে নিজের কষ্টের অর্জিত সম্পদ বা আবাসন কীভাবে সুরক্ষা করবেন এবং প্রতারণার শিকার হলে আইনি প্রতিকারই বা কী—তা জানা প্রতিটি নাগরিকের জন্যই অত্যন্ত জরুরি।
জালিয়াতি চক্রের মূল টার্গেট ও কৌশল
জালিয়াতি চক্রগুলো সাধারণত একটি সুনির্দিষ্ট ছকে কাজ করে। তাদের প্রধান কৌশলগুলো হলো:
অবহেলা ও পতিত জমি: চক্রগুলোর প্রথম নজর থাকে এমন দামি ও পতিত জমির ওপর, যেগুলোর মালিক দীর্ঘ ৫ থেকে ১০ বছর ধরে কোনো খোঁজখবর রাখেন না কিংবা নিয়মিত খাজনা পরিশোধ করেন না।
ভুয়া এনআইডি ও দলিল: আসল মালিকের অনুপস্থিতিতে তার ভুয়া এনআইডি তৈরি করে দলিল সম্পাদন করা হয়। অনেক সময় ভুয়া পাওয়ার অব অ্যাটর্নি বা আমমোক্তারনামার মাধ্যমেও সম্পত্তি বিক্রি ও জবরদখল করা হয়।
সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের অপব্যবহার: দেশের সাব-রেজিস্ট্রি অফিসগুলোর কার্যপ্রক্রিয়াকে কাজে লাগিয়েই জালিয়াতির বড় অংশটি সম্পন্ন করা হয়।
জাল দলিলে জমি দখল হলে করণীয়
ভূমি খাতের সঙ্গে যুক্ত বিশেষজ্ঞরা জানাচ্ছেন, একটি জমি একাধিক মালিকের নামে করা থাকলে ধরে নিতে হবে দলিলটি জাল হতে পারে।
এক্ষেত্রে সরেজমিনে গিয়ে স্থানীয় লোকজনের সঙ্গে কথা বলে মূল মালিক কে, তা নির্ণয় করতে হবে।
সহকারী কমিশনার (ভূমি) অফিস থেকে জমির মিউটেশন বা নামজারি সম্পর্কে খোঁজ নিতে হবে। নামজারিতে ধারাবাহিকতা ঠিক আছে কিনা, সেটা সুচারুভাবে পর্যবেক্ষণ করতে হবে।
যদি দেখা যায়, সিএস জরিপের সঙ্গে বিক্রেতার খতিয়ানের কোনো গরমিল আছে, তাহলে বুঝতে হবে কোনো জটিলতা আছে।
সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ হচ্ছে, জরিপ খতিয়ানে জমির পরিমাণ পরবর্তী সময়ে যতবার বিক্রি হয়েছে, তার সঙ্গে জমির পরিমাণ মিল আছে কিনা, তা যাচাই করে দেখা। দাগ নম্বর, ঠিকানা এসব ঠিক আছে কিনা, এসব যাচাই করতে হবে।
সম্প্রতি কোনো আমমোক্তারনামা দলিল থাকলে তাতে উভয় পক্ষের ছবি ব্যবহার হয়েছে কিনা যাচাই করতে হবে।
কোনো দান করা জমি হলে দলিলে সম্পাদনের তারিখ দেখে কবে জমিতে গ্রহীতা দখলে গেছে তা যাচাই করতে হবে। দলিলটি রেজিস্ট্রি করা কিনা এবং দলিলদাতার সঙ্গে গ্রহীতার সম্পর্ক কী, তা যাচাই করতে হবে।