জমির দলিল রেজিস্ট্রি হয়েছে কি-না যাচাই করবেন যেভাবে

জমি কেনার পর দলিল যথাযথভাবে রেজিস্ট্রি হয়েছে কি না, তা নিশ্চিত হওয়া জরুরি। কারণ, সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল জমা দেওয়া, রসিদ পাওয়া এবং নিবন্ধন প্রক্রিয়া সম্পন্ন হওয়া এক বিষয় নয়। দলিলের নিবন্ধন নিশ্চিত করতে মূল দলিলের তথ্য পরীক্ষা, সংশ্লিষ্ট অফিসে রেকর্ড তল্লাশি এবং প্রয়োজনে সার্টিফায়েড নকল সংগ্রহ করা যেতে পারে।

বাংলাদেশে জমির দলিল নিবন্ধনের তথ্য যাচাইয়ের জন্য সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিস গুরুত্বপূর্ণ কর্তৃপক্ষ। মূল দলিলের শেষ পাতার উল্টো দিকে থাকা নিবন্ধনসংক্রান্ত তথ্য থেকে প্রাথমিক ধারণা পাওয়া যায়। তবে শুধু সিল, স্বাক্ষর বা রসিদ দেখে নিবন্ধন নিশ্চিত না করে সরকারি রেকর্ডের সঙ্গে তথ্য মিলিয়ে নেওয়া উচিত।

দলিল রেজিস্ট্রি হয়েছে কি না যাচাইয়ের ৫ উপায়-

১. মূল দলিলের শেষ পাতা দেখুন

দলিলের শেষ পাতার উল্টো দিকে সাধারণত কোন সালের কত নম্বর বালাম বইয়ে দলিলটি নকল করা হয়েছে এবং বইয়ের কত নম্বর পৃষ্ঠা থেকে কত নম্বর পৃষ্ঠা পর্যন্ত তার অনুলিপি সংরক্ষিত রয়েছে, সে তথ্য উল্লেখ থাকে। সেখানে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রারের স্বাক্ষরও থাকার কথা।

এ তথ্য নিবন্ধন যাচাইয়ের গুরুত্বপূর্ণ সূত্র। তবে শুধু সিল, স্বাক্ষর বা ছাপানো লেখা দেখেই দলিলের সত্যতা নিশ্চিত ধরে নেওয়া ঠিক নয়। প্রয়োজনে অফিসের সংরক্ষিত রেকর্ডের সঙ্গে তথ্য মিলিয়ে নিতে হবে।

২. দলিল নম্বর ও সাল দিয়ে খোঁজ নিন

দলিলের নম্বর, নিবন্ধনের সাল এবং কোন সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিলটি নিবন্ধনের জন্য জমা দেওয়া হয়েছিল, তা জানা থাকলে যাচাই সহজ হয়।

সংশ্লিষ্ট অফিসে গিয়ে এসব তথ্যের ভিত্তিতে রেকর্ড তল্লাশির বিষয়ে জানতে হবে। দলিল শনাক্ত করতে ক্রেতা-বিক্রেতা বা দাতা-গ্রহীতার নাম, জমির মৌজা, খতিয়ান ও দাগ নম্বরও কাজে আসতে পারে।

৩. দলিল নম্বর জানা না থাকলে সূচিবহি তল্লাশি করুন

পুরোনো দলিল হারিয়ে গেলে, নম্বর মনে না থাকলে কিংবা কাগজে লেখা তথ্য অস্পষ্ট হলে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে সূচিবহি তল্লাশির আবেদন করা যায়।

এ ক্ষেত্রে দাতা বা বিক্রেতার নাম, গ্রহীতা বা ক্রেতার নাম এবং জমির মৌজার তথ্য দিয়ে দলিল খুঁজতে সহায়তা নেওয়া যেতে পারে। প্রয়োজন অনুযায়ী অন্যান্য তথ্যও দিতে হতে পারে।

রেকর্ডে দলিল শনাক্ত হলে পরবর্তী ধাপে তার নকল সংগ্রহের জন্য আবেদন করা যায়। তল্লাশি ও পরিদর্শনের জন্য নির্ধারিত ফি প্রযোজ্য হতে পারে।

৪. সার্টিফায়েড নকল সংগ্রহ করে মিলিয়ে নিন

সংশ্লিষ্ট রেজিস্ট্রি অফিসের সংরক্ষিত রেকর্ড থেকে সার্টিফায়েড নকল বা প্রত্যয়িত অনুলিপি সংগ্রহ করা যায়। দলিলের নম্বর, সাল ও বালাম বইয়ের তথ্য জানা থাকলে আবেদন করতে সুবিধা হয়। এসব তথ্য না থাকলে আগে তল্লাশির প্রয়োজন হতে পারে।

নকল হাতে পাওয়ার পর নিজের কাছে থাকা দলিলের সঙ্গে কয়েকটি বিষয় মিলিয়ে দেখুন। যেমন: দাতা ও গ্রহীতার নাম; দলিল নম্বর ও নিবন্ধনের সাল; জমির মৌজার নাম; খতিয়ান ও দাগ নম্বর; জমির পরিমাণ ও সীমানা; নিবন্ধনসংক্রান্ত তথ্য।

কোনো অমিল দেখা গেলে নিজে থেকে দলিল জাল বা বাতিল বলে সিদ্ধান্ত না নিয়ে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যাচাই করুন। প্রয়োজনে ভূমি আইন বিষয়ে অভিজ্ঞ আইনজীবীর পরামর্শ নিন।

৫. রেজিস্ট্রির রসিদ থাকলে বর্তমান অবস্থা জানুন

দলিল জমা দেওয়ার পর পাওয়া রসিদ গুরুত্বপূর্ণ নথি। তবে শুধু রসিদ হাতে থাকলেই নিবন্ধন সম্পন্ন হয়েছে, এমন সিদ্ধান্তে পৌঁছানো ঠিক নয়।

নিবন্ধন প্রক্রিয়ায় দলিলের তথ্য বালাম বইয়ে নকল করা এবং প্রয়োজনীয় কার্যক্রম সম্পন্ন করা হয়। মূল দলিল ফেরত পেতে কত সময় লাগবে, তা অফিসভেদে ভিন্ন হতে পারে। তাই রসিদ থাকলে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে যোগাযোগ করে দলিলের বর্তমান অবস্থা জেনে নিন এবং মূল দলিল ফেরত নেওয়ার বিষয়ে দেওয়া নির্দেশনা অনুসরণ করুন।

অনলাইনে কি দলিলের নিবন্ধন যাচাই করা যায়?

ভূমিসংক্রান্ত বিভিন্ন সেবা অনলাইনে পাওয়া গেলেও সব নিবন্ধিত দলিলের অবস্থা দলিল নম্বর দিয়ে সরাসরি যাচাইয়ের সর্বজনীন ব্যবস্থা রয়েছে, এমনটি নিশ্চিতভাবে বলা যায় না। দলিলের নিবন্ধনসংক্রান্ত তথ্য যাচাই করতে সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের পদ্ধতি অনুসরণ করাই নির্ভরযোগ্য উপায়।

নিবন্ধন অধিদপ্তরের ওয়েবসাইটের ফরম বিভাগে তল্লাশি ও পরিদর্শন এবং নকলের আবেদনসংক্রান্ত ফরম পাওয়া যেতে পারে। আবেদন করার আগে সংশ্লিষ্ট অফিস থেকে প্রয়োজনীয় কাগজপত্র, ফি ও আবেদনপদ্ধতি জেনে নেওয়া ভালো।

দলিল রেজিস্ট্রি হলেই কি মালিকানা নিয়ে আর ঝুঁকি থাকে না?

না। দলিল নিবন্ধনের তথ্য যাচাই এবং জমির মালিকানা পুরোপুরি যাচাই করা এক বিষয় নয়। নিবন্ধনের রেকর্ড পাওয়া গেলেও জমির পূর্ববর্তী মালিকানার দলিল, জমির তফশিল, দখল, খতিয়ান, নামজারি, ভূমি উন্নয়ন কর এবং জমি নিয়ে কোনো বিরোধ আছে কি না, তা প্রয়োজন অনুযায়ী যাচাই করা উচিত।

নামজারি বা খতিয়ানে নাম থাকা এবং দলিল নিবন্ধনও পৃথক প্রক্রিয়া। তাই একটি নথি দেখে অন্যটির অবস্থাও নিশ্চিত ধরে নেওয়া যাবে না। জমি কেনার আগে মালিকানার ধারাবাহিকতা ও ভূমি রেকর্ড যাচাই করা এবং জটিলতা থাকলে আইনজীবীর পরামর্শ নেওয়া নিরাপদ।

দলিল যাচাই করতে যেসব তথ্য সঙ্গে রাখবেন

১. দলিলের নম্বর ও নিবন্ধনের সাল;

২. সংশ্লিষ্ট সাব-রেজিস্ট্রি অফিসের নাম;

৩. জমির মৌজা, খতিয়ান ও দাগ নম্বর;

৪. ক্রেতা-বিক্রেতা বা দাতা-গ্রহীতার নাম;

৫. মূল দলিলের কপি অথবা জমা দেওয়ার রসিদ;

৬. বালাম বই ও পৃষ্ঠাসংক্রান্ত তথ্য, যদি জানা থাকে।

সব তথ্য জানা না থাকলেও তল্লাশি করা সম্ভব হতে পারে। তবে তথ্য যত নির্ভুল হবে, রেকর্ড শনাক্ত করা তত সহজ হবে।