ঢাকায় অ্যাপার্টমেন্টে বসবাসের প্রবণতা বাড়ার সঙ্গে সঙ্গে মাসিক সার্ভিস চার্জ নিয়ে ফ্ল্যাট মালিক, বাসিন্দা ও ভবন পরিচালনা কমিটির মধ্যে মতবিরোধ একটি নিয়মিত সমস্যায় পরিণত হয়েছে। প্রশ্নটি সহজ হলেও বেশ বিতর্কিত-সব ফ্ল্যাটের জন্য কি একই পরিমাণ সার্ভিস চার্জ নির্ধারণ করা উচিত, বড় ফ্ল্যাটের মালিকদের কি বেশি দিতে হবে, নাকি প্রত্যেকে যে পরিমাণ সেবা গ্রহণ করেন, তার ভিত্তিতে সার্ভিস চার্জ নির্ধারণ করা উচিত?
অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের দৈনন্দিন সুযোগ-সুবিধা সচল রাখতে মাসিক সার্ভিস চার্জ অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। তবে সব ভবনে প্রযোজ্য এমন কোনো সর্বজনস্বীকৃত হিসাবপদ্ধতি না থাকায়, ব্যয় কীভাবে ভাগ করা হবে, তা প্রায়ই ফ্ল্যাট মালিকদের নিজেদের মধ্যে আলোচনা করে ঠিক করতে হয়।
এই বিতর্ক শুধু অর্থের বিষয় নয়। এর সঙ্গে জড়িত ন্যায্যতা, স্বচ্ছতা এবং যৌথ আবাসিক ভবনে বসবাসের ক্ষেত্রে সবার সম্মিলিত দায়িত্ববোধ।
সাধারণত মাসিক সার্ভিস চার্জের আওতায় কী কী থাকে?
অধিকাংশ ভবনে মাসিক সার্ভিস চার্জের আওতায় নিরাপত্তাকর্মী, পরিচ্ছন্নতাকর্মী, কেয়ারটেকার, ব্যবস্থাপক ও প্রশাসনিক কর্মীদের বেতন, বোনাস এবং অন্যান্য সুযোগ-সুবিধার ব্যয় অন্তর্ভুক্ত থাকে। এ ছাড়া লিফটের রক্ষণাবেক্ষণ, জেনারেটরের সার্ভিসিং ও জ্বালানি, ভবনের সাধারণ স্থানের বিদ্যুৎ বিল, সিসিটিভি পরিচালনা ও রক্ষণাবেক্ষণ, ভবনের কর্মী ও দর্শনার্থীদের ব্যবহৃত পানি, পরিষ্কার-পরিচ্ছন্নতা, বাগান পরিচর্যা এবং অন্যান্য নিয়মিত রক্ষণাবেক্ষণের খরচও এতে অন্তর্ভুক্ত থাকে।
যেসব ফ্ল্যাটে আলাদা পানির মিটার নেই, সেসব ক্ষেত্রে প্রতিটি ফ্ল্যাটের জন্য প্রযোজ্য পানির বিলও সার্ভিস চার্জের সঙ্গে যুক্ত হতে পারে।
এখানে একটি গুরুত্বপূর্ণ পার্থক্য রয়েছে। এসব ব্যয়ের অধিকাংশই কোনো নির্দিষ্ট ফ্ল্যাটের পরিবর্তে পুরো ভবনের বাসিন্দাদের সুবিধার জন্য করা হয়। নিরাপত্তাকর্মী পুরো ভবনকে নিরাপত্তা দেন, লিফট বিভিন্ন তলার বাসিন্দারা ব্যবহার করেন এবং সিঁড়ি, প্রবেশপথ ও গাড়ি পার্কিংয়ের আলোর সুবিধাও সবাই ভোগ করেন।
তাহলে প্রশ্ন হলো, ব্যয়ের বেশির ভাগই যদি সবার জন্য হয়, তবে শুধু ফ্ল্যাটের আয়তন আলাদা হওয়ার কারণে ভিন্ন পরিমাণ সার্ভিস চার্জ নেওয়া কতটা যুক্তিসংগত?
সার্ভিস চার্জ নির্ধারণের কয়েকটি পদ্ধতি
অ্যাপার্টমেন্ট মালিকেরা সাধারণত সার্ভিস চার্জ নির্ধারণের জন্য তিনটি পদ্ধতি বিবেচনা করে থাকেন।
১. সব ফ্ল্যাটের জন্য সমান সার্ভিস চার্জ
এটি সবচেয়ে প্রচলিত এবং জনপ্রিয় পদ্ধতি। এ ব্যবস্থায় ফ্ল্যাটের আয়তন যতটুকুই হোক না কেন, প্রতিটি ফ্ল্যাটের জন্য একই পরিমাণ মাসিক সার্ভিস চার্জ নির্ধারণ করা হয়।
সমান হারে চার্জ নির্ধারণের পদ্ধতিটি সহজ এবং হিসাব-নিকাশ নিয়ে বিরোধ কমাতে সহায়ক। তবে উল্লেখযোগ্যভাবে বড় ফ্ল্যাটের মালিকদের সমপরিমাণ অর্থ কেন দিতে হবে, তা নিয়ে ছোট ফ্ল্যাটের মালিকদের মনে প্রশ্ন থাকতে পারে।
২. ফ্ল্যাটের আয়তন অনুযায়ী সার্ভিস চার্জ
এ পদ্ধতিতে ফ্ল্যাটের প্রতি বর্গফুট আয়তনের ভিত্তিতে সার্ভিস চার্জ নির্ধারণ করা হয়। তবে আবাসিক ভবনে এ পদ্ধতির ব্যবহার খুব বেশি দেখা যায় না। কিছু ক্ষেত্রে অফিস স্পেসের জন্য বর্গফুটভিত্তিক হিসাব ব্যবহার করা হয়।
৩. প্রদত্ত সেবার ভিত্তিতে সার্ভিস চার্জ
সম্প্রতি এ পদ্ধতি তুলনামূলকভাবে বেশি জনপ্রিয়তা পাচ্ছে। কারণ, একই ভবনের ছোট, বড় ও অতিবড় ফ্ল্যাটের মধ্যে ব্যয় ভাগ করার ক্ষেত্রে এটি একটি ভারসাম্যপূর্ণ ব্যবস্থা তৈরি করতে পারে।
উদাহরণস্বরূপ, নিরাপত্তা, রক্ষণাবেক্ষণ, পরিচ্ছন্নতা এবং সাধারণ স্থানের আলোর ব্যয় সব ফ্ল্যাটের মধ্যে সমানভাবে ভাগ করা যেতে পারে। অন্যদিকে, প্রতিটি ফ্ল্যাটে আলাদা পানির মিটার থাকলে সেই মিটারের হিসাব অনুযায়ী পানির খরচ নির্ধারণ করা যেতে পারে।
পানির মিটার না থাকলে সাধারণ ব্যবহারের পানি—যেমন পরিষ্কার-পরিচ্ছন্নতা, গাড়ি ধোয়া ও কর্মীদের ব্যবহারের পানি—বাদ দিয়ে অবশিষ্ট পানির বিল বাসিন্দার সংখ্যা অথবা ফ্ল্যাটের আয়তনের ভিত্তিতে ভাগ করা যেতে পারে।
এ পদ্ধতিকে তুলনামূলক নির্ভুল মনে হলেও এর জন্য নির্ভরযোগ্য হিসাব, উপযুক্ত পরিমাপব্যবস্থা এবং কোন ব্যয় কীভাবে ভাগ হবে, সে বিষয়ে ফ্ল্যাট মালিকদের সম্মতি প্রয়োজন। এসব ব্যবস্থা না থাকলে সেবাভিত্তিক পদ্ধতিও নতুন বিরোধের সৃষ্টি করতে পারে।
ফ্ল্যাটের আয়তনই কেন সেবার পরিমাণ নির্ধারণের একমাত্র মাপকাঠি হতে পারে না
সার্ভিস চার্জ নিয়ে বিতর্কের অন্যতম কঠিন দিক হলো, ফ্ল্যাটের আয়তন থেকে সেখানে বসবাসকারী মানুষের সংখ্যা কিংবা তাঁদের সেবা ব্যবহারের পরিমাণ নির্ভুলভাবে বোঝা যায় না।
উদাহরণস্বরূপ, ২ হাজার বর্গফুটের একটি ফ্ল্যাটে দুজনের একটি পরিবার বসবাস করতে পারে। অন্যদিকে, ১ হাজার বর্গফুটের একটি ফ্ল্যাটে তুলনামূলক বড় পরিবার থাকতে পারে। ফলে ছোট ফ্ল্যাটটিতে বড় ফ্ল্যাটটির তুলনায় বেশি পানি ব্যবহার হতে পারে এবং গৃহস্থালির কার্যক্রমও বেশি হতে পারে।
আবার বড় কোনো ফ্ল্যাট বছরের অধিকাংশ সময় খালি থাকতে পারে। সে ক্ষেত্রে ফ্ল্যাটটির মালিকেরা তুলনামূলক কম পানি ব্যবহার করতে পারেন কিংবা ছোট ফ্ল্যাটের তুলনায় তাঁদের অতিথির সংখ্যাও কম হতে পারে। এ ছাড়া আরও অনেক কারণ রয়েছে, যার ফলে শুধু ফ্ল্যাটের আয়তনের ভিত্তিতে সার্ভিস চার্জের নিখুঁত হিসাব নির্ধারণ করা কঠিন।
তাই শুধু ফ্ল্যাটের আয়তন, বাসিন্দার সংখ্যা কিংবা আনুমানিক ব্যবহার বিবেচনা করে সম্পূর্ণ ন্যায্য সার্ভিস চার্জ নির্ধারণ করা কঠিন।
এ ক্ষেত্রে পানির ব্যবহার বিশেষভাবে গুরুত্বপূর্ণ। আলাদা পানির মিটার না থাকলে প্রতিটি ফ্ল্যাটের পানির ব্যবহার অনুমান করে নির্ধারণ করা অনিশ্চিত। শুধু ফ্ল্যাট বড় হওয়ার কারণে বেশি সার্ভিস চার্জ নেওয়া হলে তা বাসিন্দাদের প্রকৃত পানির ব্যবহারকে সঠিকভাবে প্রতিফলিত নাও করতে পারে।
আশপাশের ভবনগুলো থেকে কী শেখা যেতে পারে?
ঢাকার অ্যাপার্টমেন্ট মালিকদের সার্ভিস চার্জ নিয়ে প্রতিটি মতবিরোধের সমাধান শুধু তাত্ত্বিক আলোচনার মাধ্যমে করতে হবে, এমন নয়। তাঁরা নিজেদের এলাকার কাছাকাছি একই ধরনের ভবনে কীভাবে ব্যয় পরিচালনা করা হয়, তা পর্যালোচনা করে শুরু করতে পারেন।
উদাহরণস্বরূপ, বনানী বা বারিধারার কোনো আবাসিক এলাকার ফ্ল্যাট মালিকেরা আশপাশের ভবনগুলোর সার্ভিস চার্জ নির্ধারণের পদ্ধতির সঙ্গে নিজেদের প্রস্তাবিত ব্যবস্থা তুলনা করতে পারেন।
তবে এ তুলনা যেন শুধু নামমাত্র না হয়; বরং বাস্তব পরিস্থিতির ভিত্তিতে হওয়া উচিত। দুটি লিফট, সার্বক্ষণিক নিরাপত্তাব্যবস্থা এবং একাধিক তলায় বিদ্যুৎ সরবরাহের জন্য জেনারেটর রয়েছে-এমন একটি ভবনের পরিচালন ব্যয় কম সুযোগ-সুবিধাসম্পন্ন ভবনের তুলনায় উল্লেখযোগ্যভাবে বেশি হতে পারে। এমনকি একই সড়কের দুটি ভবনের কর্মী নিয়োগ এবং রক্ষণাবেক্ষণের চাহিদাও ভিন্ন হতে পারে।
তাই নিজেদের ভবনের জন্য সার্ভিস চার্জ নির্ধারণের আগে ফ্ল্যাট মালিকদের কাছাকাছি একই ধরনের ভবনের প্রকৃত মাসিক চার্জ, কর্মীর সংখ্যা, সাধারণ সুযোগ-সুবিধা এবং ব্যয়ের বিবরণ পর্যালোচনা করা উচিত। এ ধরনের তুলনা সিদ্ধান্ত নেওয়ার ক্ষেত্রে কার্যকর নির্দেশনা দিতে পারে।
সবার জন্য সমান সার্ভিস চার্জ কি সবচেয়ে বাস্তবসম্মত সমাধান?
অনেক আবাসিক ভবনের ক্ষেত্রে প্রতিটি ফ্ল্যাটের জন্য সমান মাসিক সার্ভিস চার্জ নির্ধারণ করা একটি আকর্ষণীয় ও বাস্তবসম্মত প্রাথমিক সমাধান। এ পদ্ধতিতে স্বীকার করা হয় যে ভবনের নিয়মিত পরিচালন ব্যয়ের অধিকাংশই সবার জন্য প্রযোজ্য। পাশাপাশি প্রতিটি ফ্ল্যাটের জন্য আলাদা করে হিসাব করার প্রশাসনিক জটিলতাও কমে যায়।
তবে সব পরিস্থিতিতে সমান হারে সার্ভিস চার্জ ন্যায্য হবে, এমন নয়। যেসব ভবনে আবাসিক ও বাণিজ্যিক—উভয় ধরনের ব্যবহার রয়েছে, অথবা কিছু ফ্ল্যাটের জন্য আলাদা লিফট, পৃথক প্রবেশপথ কিংবা বিশেষ কোনো সেবার ব্যবস্থা রয়েছে, সেসব ক্ষেত্রে আরও সতর্কতার সঙ্গে আলোচনা করে চার্জ নির্ধারণের পদ্ধতি ঠিক করার প্রয়োজন হতে পারে।
নতুন কোনো পদ্ধতি চালু করা কি উচিত?
কোনো নতুন পদ্ধতি তাত্ত্বিকভাবে বেশি নির্ভুল মনে হলেই তা চালু করা উচিত নয়। যে পদ্ধতি পরিচালনা করা কঠিন, অনির্ভরযোগ্য অনুমানের ওপর নির্ভরশীল অথবা উল্লেখযোগ্যসংখ্যক ফ্ল্যাট মালিকের বিরোধিতার মুখে পড়ে, তা নতুন বৈষম্য তৈরি করতে পারে এবং পারস্পরিক বিভেদ আরও বাড়াতে পারে।
ফ্ল্যাট মালিকেরা যদি বছরের পর বছর ধরে একটি প্রতিষ্ঠিত ও পারস্পরিক সম্মত পদ্ধতি অনুসরণ করে আসেন, তাহলে হঠাৎ করে নতুন পদ্ধতি চালু করলে অপ্রয়োজনীয় জটিলতা তৈরি হতে পারে। নতুন ব্যবস্থায় যাঁদের বেশি অর্থ দিতে হবে, তাঁরা সেটিকে অন্যায্য মনে করতে পারেন—বিশেষ করে পর্যাপ্ত আলোচনা কিংবা আর্থিক প্রভাবের সুস্পষ্ট ব্যাখ্যা ছাড়া পরিবর্তন আনা হলে।
এ কারণে বিদ্যমান ব্যবস্থা হঠাৎ পরিবর্তন করা উচিত নয়। যেকোনো প্রস্তাবিত পরিবর্তনের পক্ষে প্রকৃত ব্যয়ের হিসাব, বিকল্প পদ্ধতিগুলোর স্বচ্ছ তুলনা এবং ফ্ল্যাট মালিকদের সঙ্গে অর্থবহ আলোচনা থাকা প্রয়োজন। পাশাপাশি এলাকার প্রচলিত ব্যবস্থা, ভবনের পরিচালনাসংক্রান্ত দলিল, প্রযোজ্য আইন এবং বৈধ চুক্তিগুলোও বিবেচনায় নিতে হবে।
লক্ষ্য হওয়া উচিত পুরো ভবনের জন্য কার্যকর একটি ব্যবস্থা নিশ্চিত করা, প্রতিবেশীদের মধ্যে বিজয়ী ও পরাজিতের বিভাজন তৈরি করা নয়। যে পদ্ধতিই গ্রহণ করা হোক না কেন, শুধু হিসাবের সূত্রের চেয়ে স্বচ্ছতা ও ঐক্য বেশি গুরুত্বপূর্ণ।
আলোচনার মাধ্যমে বিরোধের সমাধান
অনেক ক্ষেত্রে মুখোমুখি সংঘাতের পরিবর্তে আলোচনার মাধ্যমে অ্যাপার্টমেন্টের সার্ভিস চার্জসংক্রান্ত বিরোধ নিষ্পত্তি করা সম্ভব।
ভবন পরিচালনা কমিটির উচিত ফ্ল্যাট মালিকদের নিয়ে একটি সভা আহ্বান করা, প্রকৃত ব্যয়ের হিসাব উপস্থাপন করা এবং প্রস্তাবিত ব্যয় বণ্টন পদ্ধতি ব্যাখ্যা করা। মালিকদের প্রশ্ন করার, হিসাব যাচাই করার এবং বিকল্প প্রস্তাব দেওয়ার সুযোগ দিতে হবে।
আলোচনার মাধ্যমে সমঝোতায় পৌঁছানো সম্ভব না হলে এলাকার সম্মানিত বাসিন্দা, সমাজের নেতৃস্থানীয় ব্যক্তি, ভবনের জ্যেষ্ঠ বাসিন্দা কিংবা উভয় পক্ষের কাছে গ্রহণযোগ্য অন্য কোনো ব্যক্তি মধ্যস্থতা করতে পারেন। তাঁদের ভূমিকা হবে প্রমাণ ও বাসিন্দাদের সম্মিলিত স্বার্থের ভিত্তিতে ন্যায্য সমাধানে উৎসাহিত করা, কোনো একতরফা সিদ্ধান্ত চাপিয়ে দেওয়া নয়।
প্রয়োজনে ভবনের পরিচালনাসংক্রান্ত দলিল ও প্রযোজ্য আইন সম্পর্কে পরামর্শ নিতে সংশ্লিষ্ট পক্ষগুলো যোগ্য আইনজীবীর সহায়তাও নিতে পারে। এর উদ্দেশ্য হওয়া উচিত এমন একটি সমাধানে পৌঁছানো, যা সব পক্ষের কাছে গ্রহণযোগ্য এবং ভবনের স্বাভাবিক কার্যক্রম ও প্রতিবেশীদের পারস্পরিক সম্পর্ক বজায় রাখতে সহায়ক।
ঢাকার বর্তমান প্রেক্ষাপটে আবাসিক অ্যাপার্টমেন্টের সার্ভিস চার্জ নির্ধারণের সবচেয়ে সহজ ও যুক্তিসংগত পদ্ধতি হলো ফ্ল্যাটের আয়তন নির্বিশেষে সবার মধ্যে সমানভাবে ব্যয় ভাগ করে নেওয়া। তবে ফ্ল্যাট মালিকেরা সম্মত হলে একটি সমন্বিত বা ‘হাইব্রিড মডেল’ও গ্রহণ করতে পারেন। এ ব্যবস্থায় সব সাধারণ ব্যয় সমানভাবে ভাগ করা হবে এবং যেসব ব্যয় সাধারণ প্রকৃতির নয়, সেগুলো মালিকদের সম্মতিতে নির্ধারিত গ্রহণযোগ্য হিসাবপদ্ধতির ভিত্তিতে ভাগ করা হবে।
একটি অ্যাপার্টমেন্ট ভবনের নির্বাচিত পরিচালনা কমিটির উচিত সাধারণ সভা (জিএম) কিংবা বার্ষিক সাধারণ সভায় (এজিএম) সার্ভিস চার্জ নির্ধারণ করা। এ জন্য কমিটির অন্য সদস্যদের সম্মতি নিয়ে সভাপতি, সাধারণ সম্পাদক ও কোষাধ্যক্ষের উদ্যোগে যথেষ্ট আগে লিখিতভাবে সভা আহ্বান করতে হবে।
গুরুত্বপূর্ণ এ সিদ্ধান্ত গ্রহণের সময় সাধারণ সদস্যদের কেউ অনুপস্থিত থাকলে তাঁদের মতামত জানার ব্যবস্থাও করতে হবে। প্রয়োজনে তাঁদের অনলাইনে সভায় যুক্ত করা যেতে পারে অথবা লিখিতভাবে মতামত পাঠানোর সুযোগ দেওয়া যেতে পারে। এত গুরুত্বপূর্ণ বিষয়ে শুধু সভায় উপস্থিত সদস্যদের মতামতের ভিত্তিতে সিদ্ধান্ত নেওয়া যথেষ্ট নাও হতে পারে।
সবশেষে, পরিচালনা কমিটিকে গৃহীত চূড়ান্ত সিদ্ধান্ত সম্পর্কে ভবনের সব ফ্ল্যাট মালিককে অবহিত করতে হবে।