ক্রেতা সংকটে ধুঁকছে আবাসন খাত

ব্যাংক ঋণের উচ্চ সুদহার ও নির্মাণসামগ্রীর চড়া মূল্যের কারণে বেড়েছে আবাসন খাতের নির্মাণব্যয়। অন্যদিকে মূল্যস্ফীতির কবলে পড়ে কমেছে মানুষের ক্রয় ক্ষমতা। এই দুইয়ের প্রভাবে বর্তমানে ক্রেতা সংকটে ধুঁকছে বিপুল সম্ভাবনার আবাসন খাত। এমন পরিস্থিতিতে ফ্ল্যাটের বেচাকেনা প্রায় ৬৫ শতাংশ কমে গেছে। ফ্ল্যাট ও প্লটের চাহিদা কমার পাশাপাশি উচ্চ নিবন্ধন ব্যয় এবং করের বোঝায় অনেক প্রকল্প অর্ধসমাপ্ত অবস্থায় পড়ে আছে।

খাতসংশ্লিষ্টরা বলছেন, গত কয়েক বছর ধরেই আবাসন খাত খারাপ অবস্থার মধ্য দিয়ে যাচ্ছে। এই পরিস্থিতি থেকে উত্তরণের জন্য সরকারের নীতিসহায়তা জরুরি। তাদের মতে, ক্রেতাদের ক্রয়ক্ষমতা বাড়ানো, ডেভেলপারদের সিঙ্গেল ডিজিট সুদে ঋণ দেওয়া এবং নিবন্ধন ব্যয় কমানোর মাধ্যমে বাজারে ক্রেতার চাহিদা ফেরানো সম্ভব। এতে শুধু আবাসন খাতেই নয়, বরং এর সঙ্গে যুক্ত রড, সিমেন্ট, গ্লাস ও সিরামিকসহ ২৬৯টি সহায়ক শিল্পের কার্যক্রমেও গতি আসবে। একই সঙ্গে দেশের ৫০ লাখ মানুষের কর্মসংস্থান নিরাপদ হবে।

রিয়েল এস্টেট অ্যান্ড হাউজিং অ্যাসোসিয়েশন অব বাংলাদেশের (রিহ্যাব) দেওয়া তথ্যমতে, মোট দেশজ উৎপাদনে (জিডিপি) আবাসন খাতের অবদান আট শতাংশের বেশি। সংযোগ শিল্পসহ এই খাতের সামগ্রিক অবদান প্রায় ১৬ শতাংশ।

২০২৫ সালে বাজারভিত্তিক একটি প্রতিবেদনে দেখা গেছে, বাংলাদেশের রিয়েল এস্টেট শিল্পের আকার ১২ বিলিয়ন ডলারের বেশি। বর্তমানে আবাসন নির্মাণ, ডেভেলপমেন্ট, প্রকৌশল, স্থাপত্য, ইন্টেরিয়র, নির্মাণশ্রমিকসহ প্রায় ৫০ লাখ মানুষের কর্মসংস্থান এই খাতে।

রিহ্যাবের ২০২৫ সালের এক গবেষণার তথ্য অনুযায়ী, অগ্রিম আয়কর (এআইটি), স্ট্যাম্প ডিউটি, নিবন্ধন ফি, গেইন ট্যাক্স ও অন্যান্য ফি বাবদ কেবল আবাসন খাত থেকেই সরকারের রাজস্ব আদায় হয় ২৬ হাজার ৭০০ কোটি টাকা। এর পাশাপাশি নির্মাণসংশ্লিষ্ট শিল্পগুলো থেকে রাষ্ট্র বছরে সরাসরি প্রায় ৬০ হাজার কোটি টাকা পেয়ে থাকে।

রিহ্যাবের সর্বশেষ তথ্য অনুযায়ী, দেশে বর্তমানে প্রায় ৩,০০০ রিয়েল এস্টেট প্রতিষ্ঠান কার্যক্রম পরিচালনা করছে, যার মধ্যে সংগঠনটির সদস্য প্রায় ৯২৫টি। প্রতি বছর প্রায় এক লাখ নতুন অ্যাপার্টমেন্টের প্রয়োজন হলেও ডেভেলপাররা বর্তমানে মাত্র ১৫ থেকে ১৬ শতাংশের মতো সরবরাহ করতে পারছেন। অর্থাৎ, আবাসনের বিপুল চাহিদার বিপরীতে সরবরাহ অনেক কম।

এ ছাড়া দেশের অর্থনীতির একটি গুরুত্বপূর্ণ ইন্ডিকেটর বাংলাদেশের ক্রয় সমক্ষমতা সূচক (পিএমআই)। গত বৃহস্পতিবার মেট্রোপলিটন চেম্বার অব কমার্স অ্যান্ড ইন্ডাস্ট্রি (এমসিসিআই) ঢাকা এবং পলিসি এক্সচেঞ্জ বাংলাদেশের যৌথভাবে প্রকাশিত বাংলাদেশের পারচেজিং ম্যানেজার্স ইনডেক্স (পিএমআই) অনুযায়ী, চলতি বছরের আট মাসের পাঁচটিতেই নির্মাণ খাতের স্বাভাবিক মান সংকোচন দেখা গেছে। এমনকি সর্বশেষ সেপ্টেম্বরেও এই খাতের পিএমআই তিন দশমিক আট পয়েন্ট কমে ৪৮ দশমিক পাঁচে নেমে গেছে।

উদ্যোক্তাদের মতে, আবাসন খাতে বর্তমান ক্রেতা সংকটের সূত্রপাত করোনার সময় থেকেই। মহামারির পর পুনরুদ্ধার প্রক্রিয়া শেষ হওয়ার আগেই নতুন করে দেশের রাজনৈতিক ও অর্থনৈতিক অনিশ্চয়তা তৈরি হয়। কার্যক্রমনিষিদ্ধ আওয়ামী লীগের শাসনামলের শেষ দিকে অস্থিরতার মধ্যে স্থানীয় বেচাকেনা আরো কমে যায়। পরে অন্তর্বর্তী সরকারের সময়ও অনিশ্চয়তার কারণে মানুষ ফ্ল্যাট, প্লট বা সম্পত্তি কেনার ক্ষেত্রে স্বস্তিতে ছিল না।

সব মিলিয়ে দীর্ঘ সময় ধরে আবাসন বাজারে ক্রেতার চাহিদা তৈরি হয়নি। এর সঙ্গে যুক্ত হয়েছে মূল্যস্ফীতি ও উচ্চ সুদহার। আগে যারা ফ্ল্যাট বা জমি কিনতেন, তাদের তুলনামূলক কম সুদে ব্যাংকঋণ পাওয়ার সুযোগ ছিল। এখন সেই সুবিধা কমে যাওয়ায় মধ্যবিত্ত ও উচ্চ-মধ্যবিত্ত শ্রেণির মানুষের ক্রয়ক্ষমতার ওপর চাপ তৈরি হয়েছে। ফলে ফ্ল্যাট কেনার মতো দীর্ঘমেয়াদি বিনিয়োগের সিদ্ধান্ত থেকে অনেকেই সরে আসছেন।

খাতসংশ্লিষ্টরা জানান, ক্রেতার সক্ষমতা কমে যাওয়ার পাশাপাশি নির্মাণ ব্যয়ও বেড়েছে। জ্বালানি তেলের দাম দফায় দফায় বৃদ্ধির পর রড ও সিমেন্টসহ নির্মাণসামগ্রীর দামও প্রায় ৩১ শতাংশ বেড়েছে। পরে কর বাড়ানোর ফলে নির্মাণ ব্যয় আরো ১২ শতাংশ বেড়েছে। সব মিলিয়ে নির্মাণ ব্যয় প্রায় ৪৩ শতাংশ বেড়েছে। এমন পরিস্থিতিতে চুক্তির বাইরে গিয়ে ফ্ল্যাটের দাম বাড়ানোর সুযোগ না থাকায় ডেভেলপারদের ওপর বাড়তি ব্যয়ের চাপ তৈরি হয়েছে।

তারা বলেন, এমন পরিস্থিতিতে ছোট ছোট অনেক কোম্পানির প্রকল্প অর্ধসমাপ্ত পড়ে আছে। কারণ, প্রকল্প শেষ করতে গেলে যে ব্যয় হবে, সেই ব্যয় ফ্ল্যাট বিক্রির টাকা থেকে উঠবে নাÑ এমন আশঙ্কায় অনেকে কাজ এগিয়ে নিতে পারছেন না। এ কারণে, আবাসন খাতে নতুন বিনিয়োগ ও নির্মাণ দুটোই বাধাগ্রস্ত হচ্ছে।

আবাসন খাতে মন্দার সরাসরি প্রভাব পড়েছে ইস্পাত শিল্পেও। এ বিষয়ে বাংলাদেশ স্টিল ম্যানুফ্যাকচারার্স অ্যাসোসিয়েশনের প্রতিষ্ঠাতা সভাপতি ও শাহরিয়ার স্টিল মিলস লিমিটেডের ব্যবস্থাপনা পরিচালক শেখ মাসুদুল আলম (মাসুদ) আমার দেশকে বলেন, শিল্প খাত এমনিতেই দুর্বল অবস্থায় আছে। এর মধ্যে নতুন ট্যাক্স কাঠামো পরিস্থিতিকে আরো কঠিন করে তুলেছে।

তিনি বলেন, আগের অবস্থার তুলনায় আমাদের উৎপাদন প্রায় ৬০ শতাংশ কমে গেছে। এতে চাহিদা ৩০ শতাংশে নেমে এসেছিল। সিজনাল কারণে (বাজেটের পরে) ডিমান্ড কিছুটা বেড়েছে, তবে সেটাকে ১০ শতাংশও বলা যাবে না। কারণ অনেক ইন্ডাস্ট্রি বন্ধ হয়ে গেছে। ফলে যেগুলো চালু আছে, সেগুলোর ক্ষেত্রেও চাহিদা এখনো আগের জায়গাতেই আছে— প্রায় ৩০ শতাংশের মধ্যে।

নাম প্রকাশ না করার শর্তে বাংলাদেশ সিমেন্ট ম্যানুফ্যাকচারার্স অ্যাসোসিয়েশনের (বিসিএমএ) একজন নেতা সংশ্লিষ্ট খাতের পরিস্থিতি নিয়ে আমার দেশকে বলেন, আগস্ট পর্যন্ত গত আট মাসে আগের বছরের একই সময়ের তুলনায় ১০ শতাংশ প্রবৃদ্ধি হওয়ার কথা থাকলেও হয়েছে মাত্র এক দশমিক ২০ শতাংশ। এর কারণÑ চাহিদা কম, ইমপোর্ট বেজড শিল্প হওয়ায় আমদানি করা কাঁচামালের দাম হঠাৎ করে বেড়ে গেছে, ডলার রেটও হাই। আগে যেখানে ডলার ৮৪ থেকে ৮৬ টাকায় পাওয়া যেত, এখন তা ১২০ থেকে ১২৩ টাকায় উঠে গেছে। এ ছাড়া রয়েছে অগ্রিম আয়কর (এআইটি)। বাজেটে আমাদের প্রত্যাশা থাকলেও কোনো ট্যাক্স মওকুফ হয়নি।

বাংলাদেশ সিরামিক ম্যানুফ্যাকচারার্স অ্যান্ড এক্সপোর্টার্স অ্যাসোসিয়েশনের (বিসিএমইএ) সিনিয়র ভাইস প্রেসিডেন্ট ও মোনালিসা সিরামিকস (বিডি) লিমিটেডের পরিচালক মামুনুর রশিদ বলেন, মফস্বল থেকে যেভাবে মানুষ শহরের দিকে আসছে, সেই অনুযায়ী সিরামিকস শিল্পে ১০ থেকে ১৫ শতাংশ প্রবৃদ্ধি হওয়ার কথা। কিন্তু সেটা হয়নি। একসময় যারা ফ্ল্যাট কিনত বা জমি কিনত, তাদের খুব সস্তায়, কম ইন্টারেস্টে লোন দেওয়া হতো। এগুলো এখন বন্ধ। এর সঙ্গে মূল্যস্ফীতি আরেকটা বোঝা।

তিনি বলেন, প্রাইভেট সেক্টরে যারা মিডল ক্লাস বা আপার-মিডল ক্লাস, তারা এই ফ্ল্যাটগুলো কেনে। কিন্তু এখন ব্যবসায়িক মন্দার কারণে তাদের ওইভাবে পারচেসিং পাওয়ারও বাড়েনি। ফলে রিয়েল এস্টেট সেক্টরেও ধস নেমেছে। রিয়েল এস্টেট সেক্টরের সঙ্গে যারা রিলেটেড— সিমেন্ট, টাইলস— সবকিছু মিলিয়ে মার্কেটের ডিমান্ড ২৫ থেকে ৩০ শতাংশ কমে গেছে।

আবাসন খাত ও সংযোগ শিল্পের উদ্যোক্তাদের সঙ্গে কথা বলে জানা গেছে, জমির উচ্চব্যয়, অর্থায়ন সংকট ও নীতিগত জটিলতার কারণে এই খাতের সম্প্রসারণ বাধাগ্রস্ত হচ্ছে। তাদের মতে, বর্তমান সংকটে একটি গুরুত্বপূর্ণ দিক হলো— বিক্রি কমলেও ফ্ল্যাটের দাম কমেনি। কারণ, নির্মাণসামগ্রী, জমি, শ্রম, অর্থায়ন ও কর-নিবন্ধন ব্যয় এখনো বেশি। ফলে ডেভেলপারদের খরচ কমেনি। বরং ক্রেতার ক্রয়ক্ষমতা কমে যাওয়ায় বিক্রি কমেছে। উদ্যোক্তাদের দাবি, আবাসন খাতের ভবিষ্যৎ সম্ভাবনা অত্যন্ত বড়। কারণ বাংলাদেশে নগরায়ণ বাড়ছে, নতুন মধ্যবিত্ত শ্রেণি তৈরি হচ্ছে এবং প্রতি বছর বিপুলসংখ্যক মানুষের জন্য নতুন আবাসনের প্রয়োজন হচ্ছে। সে কারণে, বর্তমান সংকট মূলত চাহিদার অভাব নয়; বরং মানুষের ক্রয়ক্ষমতা ও আবাসনের দামের মধ্যে বড় ব্যবধানের কারণেই এ সংকট তৈরি হয়েছে।

আবাসন ব্যবসায়ীদের দাবি, প্লট-ফ্ল্যাটের যেটুকু বেচাকেনা হচ্ছে সেখানে আবার ক্রেতাদের জন্য বড় বাধা হয়ে দাঁড়িয়েছে নিবন্ধন ব্যয়। এলাকাভেদে নিবন্ধন খরচ ১১ থেকে ১৬ শতাংশ পর্যন্ত। এর সঙ্গে টেবিলের নিচ দিয়ে চালান করা খরচ যুক্ত হলে প্রকৃত ব্যয় ২০ শতাংশ পর্যন্ত বেড়ে যায়।

তাদের মতে, এ ধরনের উচ্চ নিবন্ধন ব্যয় ক্রেতাদের বৈধভাবে সম্পত্তি নিবন্ধনে নিরুৎসাহিত করছে। এর প্রভাব সরকারের রাজস্বেও পড়ছে বলে মনে করছেন তারা। কারণ, উচ্চ নিবন্ধন ব্যয়ের কারণে অনেক ক্রেতা ফ্ল্যাট নিবন্ধন করছেন না। কেউ আবার পাওয়ার অব অ্যাটর্নির মাধ্যমে সম্পত্তি রাখছেন, কেউ নিবন্ধন না করেই চুক্তির ভিত্তিতে বসবাস করছেন। ফলে উচ্চ করহার থাকা সত্ত্বেও সরকার প্রত্যাশিত রাজস্ব পাচ্ছে না।

এছাড়া সরকারের বিশদ অঞ্চল পরিকল্পনার (ড্যাপ) ফ্লোর এরিয়া অনুপাত (ফার) ও ভবনের উচ্চতা/আয়তনসংক্রান্ত বিধিনিষেধ নিয়ে ডেভেলপার ও জমির মালিকদের বড় ধরনের উদ্বেগ রয়েছে। নতুন ড্যাপের কারণে অনেক এলাকায় ভবনের নির্মাণযোগ্য আয়তন কমে গেছে। ফলে জমির মালিকরা আগের মতো ডেভেলপারের সঙ্গে যৌথভাবে কাজ করতে আগ্রহী হচ্ছেন না এবং নতুন প্রকল্পও অনেক ক্ষেত্রে আটকে যাচ্ছে।

আবাসনের সার্বিক পরিস্থিতি নিয়ে রিহ্যাবের সভাপতি ড. আলী আফজাল আমার দেশকে বলেন, এই খাতের বেচাকেনা এখন প্রায় ৬৫ শতাংশ কমে গেছে। আবাসন খাতের মূল দাবি ছিল— নিবন্ধন ব্যয়, কর ও ভ্যাটের চাপ কমানো, গৃহঋণের সুদহার হ্রাস এবং মধ্যবিত্তের জন্য বিশেষ আবাসন অর্থায়নের ব্যবস্থা করা। আমাদের প্রত্যাশা ছিল বাজেট আবাসন খাতকে রাজস্বের উৎস হিসেবে নয়, বরং অর্থনৈতিক প্রবৃদ্ধি, কর্মসংস্থান ও বিনিয়োগের চালিকাশক্তি হিসেবে বিবেচনা করবে। কিন্তু বাজেটে জমির মালিকদের ফ্ল্যাটের ওপরেও ১৫ শতাংশ কর বসানো হয়েছে। আমাদের দেশে রেজিস্ট্রেশন খরচ অস্বাভাবিক বেশি, এত বেশি ট্যাক্স সাউথ এশিয়ার কোনো দেশেই নেই।

আলী আফজাল বলেন, সরকার যদি এই খাতেই সব ধরনের করারোপ করে, তাহলে এটি টিকবে না। এটা বন্ধ হলে রাষ্ট্রও ক্ষতিগ্রস্ত হবে। কারণ, রাষ্ট্র এই খাত থেকে বছরে সরাসরি প্রায় ৬০ হাজার কোটি টাকা পায়। বিদেশ থেকে আসে ২০ থেকে ২১ শতাংশ অর্থ। জিডিপিতে সাপোর্ট ইন্ডাস্ট্রিসহ আবাসনের অবদান প্রায় ১৬ শতাংশÑ সরকার সেটা পাবে না। খাতটি বন্ধ হলে এখানে প্রায় ৫০ লাখ মানুষ কাজ হারিয়ে রাষ্ট্রের জন্য বোঝা হয়ে উঠবে। একই সঙ্গে ২৬৯টি সাপোর্ট ইন্ডাস্ট্রির প্রধান ক্রেতাও আবাসন খাতের উদ্যোক্তারা। আবাসন বন্ধ হয়ে গেলে এসব সংযোগ শিল্পও চরমভাবে ক্ষতিগ্রস্ত হবে। সামগ্রিকভাবে দেশের অর্থনীতিতে বিরূপ প্রভাব পড়বে।

সরকারের উদ্দেশে পরামর্শ তুলে ধরে আবাসন খাতের এই ব্যবসায়ী বলেন, খাতটির গতি ফেরাতে উদ্যোক্তা বা ব্যবসায়ীদের নীতি সহায়তা দিতে হবে। আবাসনকে একটা গুরুত্বপূর্ণ খাত মনে করার পাশাপাশি ব্যবসায়ীদের সিঙ্গেল ডিজিট ইন্টারেস্টে ঋণ দিতে হবে। অস্বাভাবিক রেজিস্ট্রেশন ব্যয় স্বাভাবিক পর্যায়ে আনতে হবে। নিবন্ধন ব্যয় ১৫ শতাংশের পরিবর্তে পাঁচ শতাংশে নামিয়ে আনা হলে নিবন্ধনের সংখ্যা বাড়বে। এতে রাজস্ব আয় বাড়বে। এভাবে করহার কমিয়ে লেনদেন ও নিবন্ধনের পরিমাণ বাড়ানো গেলে রাষ্ট্রের রাজস্ব এবং আবাসন বাজার— দুই দিকেই ইতিবাচক প্রভাব পড়তে পারে বলে মনে করছেন খাতসংশ্লিষ্টরা।